

“房地产商是为购房者建造房子的,所以最根本的还是要时刻关注客户,洞察客户的需求。”
观点网 4月初的广州多雨、湿润,阳光直射地面的时间少之又少,人流也不如平日密集。
但怀着对地产新周期的信心与期盼,4月2日,观点新媒体如期召开2026观点年度论坛,为数位业界知名人士搭建演讲舞台,邀请各家就《新周期:量变到质变》主题展开深入交流与探讨。
也是在这一天,广州开始放晴。演讲厅外,云层散去,阳光均匀地洒落在各个角落;演讲厅内,思维碰撞,曾经的计划与设想已经一个个地转变为具有影响力的实践项目。
其中,招商蛇口城市研究院院长孟伟就以《招商蛇口好房子标准体系构建及实践》为主题,表达了他对“好房子”核心要素的独到理解,并对相关项目进行讲解介绍,为我们展现了招商蛇口在面对“好房子”大考交出的高分答卷。
趁着演讲的余热,我们邀请孟伟进行了一场深刻的对话,期望从国企选手的角度,进一步理解“好房子”的内核与当今房地产行业的发展状况。
“我们感受到了希望”
孟伟回忆称,前几年,由于房地产行业在持续下行,对于周期底部,大家还是没有信心。直到去年年底或今年年初,随着上海等地区的相关政策带动楼市复苏和部分指标的上升,行业感受到了希望。
关于房地产行业回暖的具体节点,孟伟表示:“无需过于担心,每个区域都会有自己的回暖标志。”
诚然,站在不同的视野看待问题,身处不同的地理区域分析现象,都会产生不同的看法。迷茫与担忧是不可避免且暂时的,唯有持续不断地向前探索,才能尽快且平稳地回到安全区。
孟伟进一步提到,区域布局上,最近两年能明显地看出头部房企都聚焦在八个城市或者是十个城市,比如成都、西安、合肥这几个城市受到的关注度都比较高。
但这也带来了一系列问题,就是所有的弹药全部都集中在这些城市,资源与项目扎堆会导致互相踩踏。
“成都就是最好的案例,(各大房企)做得都很好,反而造成客户不知道选择哪个更好的(项目),客户也在犹豫是不是还会有更好的(项目)出来。”
孟伟认为,一方面,一线城市有更强的吸引力和号召力,房企还是要继续保持相应的投资强度的;另一方面,还可以关注一些强二线城市,或者是大家以往忽略的一些城市,比如三亚崖州板块的去化和销售相对比较理想;
同时,三线城市的局部机会也是值得关注和尝试投入的。
“好房子”与洞察客户的需求
那么,进入到不同能级的城市之后,全国性房企需要面对来自不同客户群的不同需求,打造定制化的项目与服务。
对此,招商蛇口在产品打造上总体分三步走。首先,建立统一的标准,其次形成强大的供应链体系,在上述基础上做适配或者在地化,最后根据客户群体做差异化的配置内容。
针对不同的定价,招商蛇口会有不同的“好房子”的配置选项包,甚至在同一个地区,招商蛇口也会依照客户的个性化需求,调整“好房子增值包”的内容。
“招商蛇口的好房子体系是7大维度,28个场景模块,485项技术。有的客户对于睡眠比较敏感,我们会结合485项技术配置‘深度睡眠’服务,客户可以在原来售价的基础上选购‘深度睡眠’的好房子增值包以满足需求。”孟伟表示。
注重客户的需求,是招商蛇口提升自身项目打造能力的核心,也是对“好房子”标准体系的深层理解与更新迭代。
孟伟认为,2025年是“好房子”元年,各个开发商都推出了自己的“好房子”标准。
而进入2026年,已是实践年、交付年,“好房子”实现了从营销宣传向供应链端转变的核心突破。
据介绍,招商蛇口在2025年上半年便打造了6个好房子示范项目,而2025年至2026年初,已有30多个项目落地实施。此外,按照目前的进度与规划,招商蛇口将在2026年底正式发布新的“好房子”迭代标准内容。
但万变不离其宗,不论“好房子”标准经过多少次更新,其最核心的本质都不会被改写。
“房地产商是为购房者建造房子的,所以最根本的还是要时刻关注客户,洞察客户的需求。”孟伟提出了这一独到见解。
他进一步称,现在房地产行业已经进入了存量时代,稀缺的是能够满足客户个性化需求的产品。房企首先要解决“你的客户是谁”、“客户需要什么”两个问题,打造满足或者超越客户需求的好房子。这样才能在新的市场变化下,持续地保持竞争力。
“重点关注后期运维服务”
关于未来的发力点,孟伟表示,招商蛇口包括其他房企,应该在原来的基础上,重点关注后期运维服务和服务设施配套。
他认为,住宅的使用寿命是50年,前期的设计与建造是一大关键,而进入到后期,对住宅质量的检测与运维服务,则是满足好房子、好服务的另一关键性因素。
顺着项目运营服务的话题,结合物业行业发展现状,孟伟又进一步向我们提出了住宅物业服务的看法,主要涉及物业公司、服务场所市场化以及社区运营三个方面。
第一,物业公司需要前进到设计开发的前期阶段,根据物业项目的实际成本等情况,提前做相应的配置内容,比如门禁、道闸,通过智能化方式减少人员的数量,减少在设计上不合理的开口。
同时,在开发建设阶段做好硬件设施的支持,助力应用机器人和智能设备更好地发挥作用,比如提前配备好扫地机器人、巡逻机器人、无障碍坡道、电梯授权等硬件设施。
第二,服务场所市场化。一些高耗能的、品质要求比较高的设施,例如游泳池、运动健身场所,单纯依靠开发商的物业管理会相对较难维持下去。这就需要小区业主能够承受一定的对外服务,接受外部客户进入会所体验服务,让这部分项目满足基本的运营,产生盈利。
第三,社区运营。随着会所模式的服务内容增多,如果只依靠物业人员,服务质量不一定能达到客户的所有需求。随着服务成本的增加,也会导致物业公司退场。
在这种情况下,业主可以采用主理人形式,自发组织和提供相应的服务和管理,那么物业服务成本也会相应降低,且业主自发组织的活动,相对来说业主会更满意。
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