“房地产商是为购房者建造房子的，所以最根本的还是要时刻关注客户，洞察客户的需求。”
观点网 4月初的广州多雨、湿润，阳光直射地面的时间少之又少，人流也不如平日密集。
但怀着对地产新周期的信心与期盼，4月2日，观点新媒体如期召开2026观点年度论坛，为数位业界知名人士搭建演讲舞台，邀请各家就《新周期：量变到质变》主题展开深入交流与探讨。
也是在这一天，广州开始放晴。演讲厅外，云层散去，阳光均匀地洒落在各个角落；演讲厅内，思维碰撞，曾经的计划与设想已经一个个地转变为具有影响力的实践项目。
其中，招商蛇口城市研究院院长孟伟就以《招商蛇口好房子标准体系构建及实践》为主题，表达了他对“好房子”核心要素的独到理解，并对相关项目进行讲解介绍，为我们展现了招商蛇口在面对“好房子”大考交出的高分答卷。
趁着演讲的余热，我们邀请孟伟进行了一场深刻的对话，期望从国企选手的角度，进一步理解“好房子”的内核与当今房地产行业的发展状况。
“我们感受到了希望”
孟伟回忆称，前几年，由于房地产行业在持续下行，对于周期底部，大家还是没有信心。直到去年年底或今年年初，随着上海等地区的相关政策带动楼市复苏和部分指标的上升，行业感受到了希望。
关于房地产行业回暖的具体节点，孟伟表示：“无需过于担心，每个区域都会有自己的回暖标志。”
诚然，站在不同的视野看待问题，身处不同的地理区域分析现象，都会产生不同的看法。迷茫与担忧是不可避免且暂时的，唯有持续不断地向前探索，才能尽快且平稳地回到安全区。
孟伟进一步提到，区域布局上，最近两年能明显地看出头部房企都聚焦在八个城市或者是十个城市，比如成都、西安、合肥这几个城市受到的关注度都比较高。
但这也带来了一系列问题，就是所有的弹药全部都集中在这些城市，资源与项目扎堆会导致互相踩踏。
“成都就是最好的案例，（各大房企）做得都很好，反而造成客户不知道选择哪个更好的（项目），客户也在犹豫是不是还会有更好的（项目）出来。”
孟伟认为，一方面，一线城市有更强的吸引力和号召力，房企还是要继续保持相应的投资强度的；另一方面，还可以关注一些强二线城市，或者是大家以往忽略的一些城市，比如三亚崖州板块的去化和销售相对比较理想；
同时，三线城市的局部机会也是值得关注和尝试投入的。
“好房子”与洞察客户的需求
那么，进入到不同能级的城市之后，全国性房企需要面对来自不同客户群的不同需求，打造定制化的项目与服务。
对此，招商蛇口在产品打造上总体分三步走。首先，建立统一的标准，其次形成强大的供应链体系，在上述基础上做适配或者在地化，最后根据客户群体做差异化的配置内容。
针对不同的定价，招商蛇口会有不同的“好房子”的配置选项包，甚至在同一个地区，招商蛇口也会依照客户的个性化需求，调整“好房子增值包”的内容。
“招商蛇口的好房子体系是7大维度，28个场景模块，485项技术。有的客户对于睡眠比较敏感，我们会结合485项技术配置‘深度睡眠’服务，客户可以在原来售价的基础上选购‘深度睡眠’的好房子增值包以满足需求。”孟伟表示。
注重客户的需求，是招商蛇口提升自身项目打造能力的核心，也是对“好房子”标准体系的深层理解与更新迭代。
孟伟认为，2025年是“好房子”元年，各个开发商都推出了自己的“好房子”标准。
而进入2026年，已是实践年、交付年，“好房子”实现了从营销宣传向供应链端转变的核心突破。
据介绍，招商蛇口在2025年上半年便打造了6个好房子示范项目，而2025年至2026年初，已有30多个项目落地实施。此外，按照目前的进度与规划，招商蛇口将在2026年底正式发布新的“好房子”迭代标准内容。
但万变不离其宗，不论“好房子”标准经过多少次更新，其最核心的本质都不会被改写。
“房地产商是为购房者建造房子的，所以最根本的还是要时刻关注客户，洞察客户的需求。”孟伟提出了这一独到见解。
他进一步称，现在房地产行业已经进入了存量时代，稀缺的是能够满足客户个性化需求的产品。房企首先要解决“你的客户是谁”、“客户需要什么”两个问题，打造满足或者超越客户需求的好房子。这样才能在新的市场变化下，持续地保持竞争力。
“重点关注后期运维服务”
关于未来的发力点，孟伟表示，招商蛇口包括其他房企，应该在原来的基础上，重点关注后期运维服务和服务设施配套。
他认为，住宅的使用寿命是50年，前期的设计与建造是一大关键，而进入到后期，对住宅质量的检测与运维服务，则是满足好房子、好服务的另一关键性因素。
顺着项目运营服务的话题，结合物业行业发展现状，孟伟又进一步向我们提出了住宅物业服务的看法，主要涉及物业公司、服务场所市场化以及社区运营三个方面。
第一，物业公司需要前进到设计开发的前期阶段，根据物业项目的实际成本等情况，提前做相应的配置内容，比如门禁、道闸，通过智能化方式减少人员的数量，减少在设计上不合理的开口。
同时，在开发建设阶段做好硬件设施的支持，助力应用机器人和智能设备更好地发挥作用，比如提前配备好扫地机器人、巡逻机器人、无障碍坡道、电梯授权等硬件设施。
第二，服务场所市场化。一些高耗能的、品质要求比较高的设施，例如游泳池、运动健身场所，单纯依靠开发商的物业管理会相对较难维持下去。这就需要小区业主能够承受一定的对外服务，接受外部客户进入会所体验服务，让这部分项目满足基本的运营，产生盈利。
第三，社区运营。随着会所模式的服务内容增多，如果只依靠物业人员，服务质量不一定能达到客户的所有需求。随着服务成本的增加，也会导致物业公司退场。
在这种情况下，业主可以采用主理人形式，自发组织和提供相应的服务和管理，那么物业服务成本也会相应降低，且业主自发组织的活动，相对来说业主会更满意。
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