进入一个“大悦城”的新时期，公司在业绩表现上有何变化？
观点网 对于大悦城而言，2025年是浓墨重彩的一年。
这一年6月，大悦城商业管理中心更名为商业事业部。名称上的变化，不仅意味着组织架构调整，更反映出公司将商业提升到了更重要的地位，以及进一步提升商业管理专业能力、核心竞争力和品牌影响力的决心。
这场调整，亦是对大悦城在2024年度报告中明确的“1123”战略体系，于组织层面所做出的积极回应。
该战略体系明确提出：“提升商业引领地位，坚持‘年轻力’第一品牌地位不动摇，加快消费基础设施REITs发展，持续提升经营能力。”
与此同时，夯实高质量开发业务，面向改善性需求，打造“好房子”等多项内涵，也都囊括在“1123”战略体系之中……
可以说，“1123”战略的深化推进，对大悦城控股资源整合与决策效率提出了更高要求，而一个月后宣布的“大悦城地产私有化”恰是顺应这一发展需求的关键举措。
时间来到年末，自2025年11月27日下午四时起，大悦城地产在香港联交所的上市地位撤销。交易于2025年12月4日完成交割。本次交易完成后，大悦城对大悦城地产的整体持股比例由59.59%变更为86.19%。
进入一个“大悦城”的新时期，公司在业绩表现上有何变化？
开发业务基本盘
2025年，大悦城实现营业收入308.92亿元，同比下降13.69%；综合毛利率31.8%，较上年同期上升10.04个百分点；毛利额98.23亿元，同比上升26.11%；全年实现归母净利润-23.5亿元，同比减亏6.27亿元。
分行业收入构成来看，大悦城营业收入来自商品房销售及一级土地开发、投资物业及相关服务、酒店经营、管理输出、物业及其他，以及其他业务板块。2025年整体营收同比下降，主要受商品房销售及一级土地开发业务下滑所致。
公告显示，2025年，该板块实现营收232.74亿元，同比减少18.01%，也是大悦城板块中唯一出现营收下滑的领域。
商品房销售及一级土地开发在总营收中的占比由2024年79.31%下降至2025年75.34%，但仍是大悦城最主要的收入来源。
受销售回款同比减少影响，大悦城全年经营活动净现金流30.23亿元，同比下降54.32%。
报告期末，大悦城总资产1570.16亿元，较年初下降12.07%；归属于上市公司股东的净资产102.81亿元，较年初下降2.97%。
行业整体承压背景下，大悦城2025年销售型业务实现全口径签约160亿元，签约面积95万平方米，较2024年分别减少56.64%、43.22%。
当前，房地产市场仍处于筑底阶段，房企之间的竞争日益聚焦于产品力。在国家推动“好房子”建设背景下，大悦城亦参与其中。
据悉，大悦城历时两年、投入研发经费近千万元，倾力推进“中粮好房子”建设，提出“主动健康场景生活”产品主张。同时，该公司积极响应国家战略，引领行业绿色健康转型，率先开展“主动式建筑”理念在国内住宅产品方面的实践。
这些举措也在一定程度上对大悦城的研发费用产生影响。
年报显示，2025年，大悦城研发费较2024年752.2万元增至1391.27万元，同比增加84.96%；研发投入占营业收入比例也由上一年0.02%提高至0.05%。对此，大悦城表示，主要是期内响应国家及市场需求，开展“好房子”系列研发工作。
此外，销售费用、财务费用分别同比减少4.66%、9.43%，为15.51亿元、14.82亿元；管理费用为14.82亿元，同比增加3.11%。
面向2026年，大悦城表示，将持续升级“中粮好房子”与“绿色大悦城”，坚持以客户为中心，强化科技创新应用，推动产品体系迭代升级，不断提升产品力与品牌影响力。这也意味着，研发费用或将继续增加，相关投入占营业收入比例也有提升空间。
值得注意的是，大悦城在2025年仍关注市场机会，择机进行土储补仓。重点布局新一线及重点二线城市，期内共获取2个住宅项目、2个大悦城购物中心项目，分别位于三亚、成都、青岛的核心板块，土地面积共计21.76万平方米，计容建筑面积48.17万平方米，土地款总额（全口径）38.45亿元。
数据来源：企业公告、观点指数整理
截至期末，大悦城土地储备主要分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等核心都市圈，土地储备可售货值约969亿元（不含一级开发旧改等土储项目）；累计土地储备1481.32万平方米，按区域划分，北方大区、华东大区、华南大区、西南大区、香港大区分别占比31.42%、24.32%、15.3%、28.96%、0.01%。
购物中心的“年轻力”
除了开发业务之外，大悦城还形成了丰富的经营业务布局，具体包括购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓，收入则主要来源于租金收入、增值服务等。
首先在购物中心方面，一直以来，大悦城聚焦重点区域与核心城市深耕发展，商业项目全国布局44个（含轻资产和非标准化产品），商业建筑面积约470万平方米。
截至2025年，大悦城在营项目37个，商业建筑面积约388万平方米，其中包括24个大
悦城购物中心（含轻资产），商业建筑面积约322万平方米，2个大悦汇（轻资产），商业建筑面积约19万平方米；在建、筹备的项目（含轻资产和非标准化产品）7个，商业建筑面积约82万平方米。
2025年，大悦城迎来南昌大悦城、深圳大悦城开业。其中，南昌大悦城开业于5月，项目总投资超30亿元、商业体量约13万平方米。项目引入超220家品牌，其中区域首店141家，占比超60%，还包含近40家城市及以上级别首店。截至期末，项目出租率96%。
深圳大悦城开业于7月，作为大悦城商业首进深圳的旗舰项目，总投资200亿元，包含了购物中心、甲级写字楼、高端住宅、精品公寓等多种业态，总建筑面积73万平方米。其中，商业部分（深圳大悦城）建筑面积25万平方米。项目汇聚近400家品牌，首店定制店占比超50%。截至期末，深圳大悦城出租率100%。
整体而言，凭借“年轻、时尚、潮流、品位”定位，大悦城购物中心在2025年实现销售额463.7亿元，同比增长15.5%；客流4.49亿，同比提升22.7%，平均出租率94%。
值得注意的是，在行业深度调整与存量竞争加剧背景下，大悦城明确全面推进“1123”战略体系重塑，将“提升商业引领地位”置于首位，坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇。
据悉，2025年，大悦城持续深耕年轻消费赛道，扎实推进“大朋友”大悦城品牌年轻力计划，全年落地近2000场年轻力主题活动，其中全国首展159场，IP销售额6.4亿元；会员总量近2478万人，会员销售额突破100亿元。
与此同时，加快REITs发展，持续提升经营能力，也被大悦城视为商业板块的重要战略方向。
2024年，华夏大悦城商业REIT成功发行上市，该产品底层资产来自大悦城旗下购物中心成都大悦城，项目期末出租率为98.1%，较预测的95.50%提升了2.6个百分点；上市至今累计分红5次，全年按募集规模计算年化分派率为5.48%。
目前，华夏大悦城商业REIT回流资金已用于商业地产项目获取及投资，大悦城成功打通“投、融、建、管、退”资产闭环。
经营业务多维转型
相较于购物中心业务在全国范围的广泛布局，大悦城写字楼与产业地产项目过往主要聚焦于华南地区，期内该板块业务正逐步向更广区域拓展。
截至2025年，大悦城在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米：宝安新安片区建筑面积约27万平方米（占地约19万平方米）、福海片区建筑面积约67万平方米（占地约47万平方米），深圳在运营项目整体平均出租率98.5%。
报告期内，大悦城成功中标并签约上海滴水湖国际中心项目，这是该公司在上海落地的首个产业综合体轻资产输出项目，受托管理面积25.3万平方米。
在酒店与长租公寓业务方面，大悦城于北京及三亚共计拥有四家酒店，建筑面积约27万平方米。期内，酒店板块整体出租率为81%。
此外，自2019年正式推出“Joyer Apt.大悦乐邑”长租公寓品牌以来，大悦城目前在北京、深圳管理10个长租公寓项目，建筑面积约9万平方米。
除上述业务外，大悦城亦在物业服务领域加快布局步伐。
报告期末，物业管理服务已进驻40余个城市，在管项目161个，涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等多个业态；合同管理面积约3200万平方米，较上年末增长6.1%，在管面积近2863万平方米，较上年末增长12.5%。
面向2026，大悦城将加快转型发展，将商业业务作为压舱石，打造一流商业运营能力；将开发业务作为基本盘，优化货值结构，资源聚焦，积极关注城市更新机遇；将产业、写字楼和酒店等持有型业态作为稳定器，提升精细化管理水平，实现规模增长；将商业和物业轻资产业务作为新增长极，加快发展。
“公司将统筹资源强化有效投资，对接城市发展需求，坚持效益优先、严控投资质量，以有效投资夯实业绩增量。”
值得注意的是，大悦城还特别提到，“做强做大大悦城商业REITs平台，持续释放持有型资产价值。”或许，华夏大悦城商业REIT已步入扩募倒计时。
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